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O Imposto de Renda Sobre o Lucro Imobiliário

Postada em 08/09/2017 às 17:48:21

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O Imposto de Renda Sobre o Lucro Imobiliário

Uma das bases da ascensão da economia nacional nos últimos anos tem sido a construção civil e, consequentemente, o setor imobiliário. A arrecadação dos tributos de um setor é proporcional ao seu crescimento, porém a realização de um planejamento tributário adequado terá como consequência a diminuição desses tributos. Um deles é o Imposto de Renda, o qual incidem hipóteses determinantes da diminuição do tributo a ser recolhido.

Conforme a Instrução Normativa SRF nº 118, de 27 de dezembro de 2000 e a Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 3º, as seguintes operações estão sujeitas à apuração de ganho de capital:

I - Alienação a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;

II - Transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os tenha transferido;

III - Alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações financeiras, de propriedade de pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em moeda estrangeira.

Como vemos, a venda de imóvel acarretará na incidência do descrito no inciso I, sendo aplicável a porcentagem 15% sobre o lucro.

Para determinarmos a base do cálculo do lucro imobiliário, é necessário computar a diferença entre o custo de compra do imóvel e o valor da venda. Geralmente, o valor do imóvel é o que consta da declaração I.R, entretanto, quando falta especificação do preço pago pela compra do empreendimento, o custo será:

a) O valor atribuído para efeito de pagamento do imposto de transmissão (ITBI);

b) Ou o valor que tenha servido de base de cálculo do imposto de importação, acrescido do valor dos tributos e das despesas de desembaraço aduaneiro;

c) Ou o valor de avaliação no inventário ou arrolamento;

d) Ou, o valor de transmissão utilização, na aquisição, para cálculo do ganho de capital do alienante;

e) Ou, ainda, o valor corrente, na data de aquisição.

Integram os custos de aquisição de imóveis, os itens abaixo:

a) As parcelas de juros pagas pelo financiamento;

b) Os dispêndios com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgotos e de eletricidade, desde que efetivamente pagas pelo alienante e que tenha beneficiado o imóvel alienado;

c) O valor da contribuição de melhoria;

d) Os dispêndios com a construção, ampliação, reforma e pequenas obras, tais como, pintura, reparos em azulejos, encanamentos, etc;

e) O imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do bem objeto da alienação;

f) As despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que efetivamente suportado o ônus pelo contribuinte;

g) E, também, os dispêndios com a demolição de prédio existente no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação.

 

Vale destacar, com base na Lei nº 9.250/95, que existem situações de isenção do lucro imobiliário. Como, por exemplo, abaixo:

Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a: (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)

I - R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

II - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. No caso de alienação de diversos bens ou direitos da mesma natureza, será considerado, para os efeitos deste artigo, o valor do conjunto dos bens alienados no mês.

Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

Art. 24. Na apuração do ganho de capital de bens adquiridos por meio de arrendamento mercantil, será considerado custo de aquisição o valor residual do bem acrescido dos valores pagos a título de arrendamento.

Outra forma de isenção bastante popular é a do IR sobre ganho de capital nas operações de alienação de imóvel, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/05. Nesse caso, ela se aplica nos casos de venda de imóvel residencial à fim de saldar todo ou parte do débito da compra a prazo parcelada de um imóvel residencial.

 

Resumindo:

Você pode sim, se safar do IR sobre o ganho de capital de um imóvel. Porém, apenas em alguns casos. Primeiro, você deve entender que o valor de compra de um imóvel não deve ser atualizado pelo que vale hoje, dessa forma, ao vender o bem, o contribuinte precisa declarar o valor obtido na venda e esse será descontado da diferença sobre o preço de compra do imóvel, a fim de calcular qual foi o ganho de capital. Sobre este valor, vai incidir a alíquota fixa de 15% para pessoas físicas, como já dissemos anteriormente.

 

Apenas os casos citados abaixo permitem que você fique livre ou que receba redução do imposto sobre o ganho de capital de imóveis:

 

A) A reforma na residência é considerada uma melhoria e isso permite aumentar o valor do imóvel na declaração. O que possibilita pagar um valor reduzido do imposto já que o ganho de capital será considerado menor na venda do bem, que foi valorizado pela benfeitoria.

 

B) Caso haja desapropriação de terra para reforma agrária, a indenização recebida é  considerada receita de atividade rural é não pode ser tributada como ganho de capital.

 

C) Se você comprou o seu imóvel antes da década de 70, o lucro obtido na venda de imóveis comprados antes desta data dispensa o pagamento do IR.

 

D) Se o imóvel é o único bem e tem o valor de até R$ 400 mil, está isento .

 

E) O ganho na venda de imóveis residenciais fica isento se outro for comprado no prazo de seis meses a partir da assinatura do contrato. A opção pela isenção deste item deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O benefício vale a cada cinco anos.

 

Texto por: Darlan Brasil

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